隨著近幾年我國房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展，因此研究和探討工程概預算的技術(shù)數(shù)據(jù)是項目管理工作中的重要信息，也是房地產(chǎn)加強工程造價有效控制的重要途徑，本文結(jié)合工作實際，就如何積累工程造價經(jīng)驗數(shù)據(jù)，談一點個人的體會。
1、前言
房地產(chǎn)工程在前期的可行性研究與設計階段，以及進入方案設計階段的技術(shù)經(jīng)濟指標比較，都需要進行投資估算，投資估算是決定房地產(chǎn)事業(yè)成功與否的關(guān)鍵所在，投資估算還是房地產(chǎn)企業(yè)決定房地產(chǎn)銷售價格的基礎和依據(jù)。而投資估算的編制依據(jù)，一方面必須根據(jù)設計任務書或設計方案的內(nèi)容和具體要求，第二方面應當根據(jù)有關(guān)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，測算或估算該建筑工程的主要工程量，使用現(xiàn)行的預算或概算定額、當時當?shù)氐母鞣N建筑材料和設備的市場價格以及建筑工程各項有關(guān)的費用標準估算建筑工程投資。
設計概算工作具有生產(chǎn)和管理的雙重性，設計概算既是設計文件的重要組成部分，又是設計過程中必不可少的一項工作，但就其工作過程中的作用來看，其形成的數(shù)據(jù)又是項目管理工作中的重要信息，要做好這項工作，平時應研究探討有關(guān)技術(shù)問題，經(jīng)常收集進行有代表意義的數(shù)據(jù)，分析對比，如收集幾個同類型建筑物施工圖預算資料，綜合找出該建筑物平方米建筑面積所含各主要分部工程量，項目越多，準確性就會越高。通過反復比較，有了經(jīng)驗數(shù)據(jù)，在日常工作中就增強了分析問題和解決問題的能力，從而提高工作效率，尤其在復核工程概算造價上，在時間緊、任務多的情況下，可以按工程的規(guī)模大小繁簡程度的不同，運用重點復核相結(jié)合的辦法。重點復核的工程是什么結(jié)構(gòu)，就重點復核什么，在我國現(xiàn)有的各種類型工程結(jié)構(gòu)中，鋼筋含量一直都是決定工程造價的一個最重要的組成總分，另外如鋼屋架結(jié)構(gòu)的單層工業(yè)廠房的就重點復核金屬結(jié)構(gòu)工程及磚墻工程；此外，對造價較高的其他工程進行復核，在框架、框剪結(jié)構(gòu)中，砼工程部分所占工程造價的比重較大（約占直接費用的30-40%）因此應重點復核砼工程及鋼筋工程。經(jīng)驗復核是根據(jù)平時積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行分析比較，對差異較大部分進行復查。工程各分部中一些子目工程量都有相同的系數(shù)值，分析比較主要工程量，其他相應工程量同樣得到復核，從而能多、快、好、省地完成復核工作。
在沒有設計圖紙的情況下，對每一項工程概預算書的編制，應先了解設計意圖和工程全況，在計算工程量時將需要多次重復應用的數(shù)據(jù)先計算出來。這樣便于在不同子項工程中重復應用。隨著社會的進步，我國基本建設事業(yè)在不斷地發(fā)展，建筑安裝工程的新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新工藝不斷涌現(xiàn)，為了準確快速地編制工程概預算，我們平時應經(jīng)常了解經(jīng)濟信息，經(jīng)常走訪建材部門、收集新的材料價格，并事先編制補充單價，這樣編制工作既時間又正確反映造價。下面列舉幾個類型建筑物的經(jīng)驗數(shù)據(jù)作為平時工作的參考指標。
2、商用房
結(jié)構(gòu)特征3-4層框架結(jié)構(gòu)、預應力砼管樁、外墻為3/4磚墻、內(nèi)墻1/2磚墻、鋁合金窗、樓地面水泥砂漿找平層、屋面隔熱層、外墻紙皮磚及外墻漆、內(nèi)墻批灰。
2.1 每100m2建筑面積工程量指標；
2.2 1（m2）主要三材指標（基礎為樁基礎）
3、11-13層住宅樓工程
結(jié)構(gòu)特征10~1_層剪力墻結(jié)構(gòu)、樁基、磚墻、外墻紙皮石、內(nèi)墻涂料、鋁合金門窗、膠合板門、樓面水泥砂漿找平層、天面隔熱層。
3.1 每100（m2）建筑面積工程量指標。
3.2 100（m2）建筑面積主要三材指標（基礎為樁基礎）。
建筑物單位工程造價由于市場材料價格浮動較大，在不同時期建筑造價受其影響很大。特別是在近幾年，人工費用調(diào)增很大，材料價格波動更大。因此工程造價在不同時期受市場價格變化而變化，在編制概預算時不能忽略材料價格的價差，把材料價差計人概預算才能真正正確地反映工程造價。
綜上所述，對于每個建筑項目在初步設計和擴大初步設計階段，需要編制建筑工程設計概算：施工圖設計階段，需要編制施工圖預算，概預算的精細程度，隨著設計內(nèi)容的深度不同而異。在編制工程初步設計的總概算時可根據(jù)上面列舉的指標和初步設計建筑物的型式、使用功能需要加以調(diào)整，利用指標再根據(jù)定額規(guī)定系數(shù)便可計算承包各分部其它子目工程量，再套用定額，結(jié)合市場材料價格信息，這樣就能夠快速、合理編制初步設計概算書。這些指標對復核工程預算也起了很大的作用。目前，建筑施工單位在日臻完善的建筑市場競爭中，特別是參與工程清單報價的建設項目，這些指標都起到了至關(guān)重要的作用。
