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一城一策政策工具箱全面打開 房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升可期

發(fā)布日期:2022-09-15 點(diǎn)擊次數(shù):44
核心提示:2022年9月14日,當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢備受關(guān)注。隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見效,房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)值得

2022年9月14日,當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢備受關(guān)注。隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見效,房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)值得期待。地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打開,將更好滿足剛性和改善性住房需求。從中長期看,房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)(real estate)是一個綜合的較為復(fù)雜的概念,從實(shí)物現(xiàn)象看,它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地,建筑物依附土地而存在,與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),也是一項(xiàng)法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋,包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。

有三種存在形態(tài):即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標(biāo)的也有三種存在形態(tài),即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利,這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等,由于和政府的財政收入密切相關(guān)及2008年后政府超發(fā)貨幣,在2008年以后,中國的房地產(chǎn)開始畸形發(fā)展,對城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。

多數(shù)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,相較2008年國際金融危機(jī)前,無論是家庭部門還是金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長主要是由財務(wù)狀況良好的人推動的,大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的家庭負(fù)債都低于國際金融危機(jī)前。因此,即使出現(xiàn)泡沫被擠破的情況,出現(xiàn)類似金融危機(jī)期間的違約和拋售潮進(jìn)而引發(fā)更大系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性也較低。

全球房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

然而,泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔(dān)憂。

一方面,“第一套房”門檻的上升成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。美聯(lián)儲主席鮑威爾日前表示,盡管房地產(chǎn)市場繁榮并不是由魯莽、不負(fù)責(zé)任的貸款導(dǎo)致的,但使入門級買家更難進(jìn)入住房市場是一個嚴(yán)重問題。

另一方面,投機(jī)泡沫的擠破對于家庭部門的沖擊不均衡性成為各方關(guān)注的另一焦點(diǎn)。當(dāng)前,自住需求與投機(jī)性購買仍然是增長的強(qiáng)勁動力。房地產(chǎn)市場的繁榮也帶來了大量家庭賬面財富的快速增長??紤]到房地產(chǎn)影響比其他資產(chǎn)價格波動對家庭部門影響嚴(yán)重得多,如果受政策環(huán)境影響造成房地產(chǎn)市場價格的劇烈波動,家庭部門的財富效應(yīng)將呈現(xiàn)明顯縮水,有可能通過消費(fèi)、投資等渠道蔓延至其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

更加引發(fā)各方擔(dān)憂的是,在各方預(yù)測的美聯(lián)儲退出資產(chǎn)購置計劃的進(jìn)程中,由于房地產(chǎn)市場的繁榮,首先削減抵押支持貸款(MBS)資產(chǎn)購買量成為各方預(yù)計的大概率事件。而由此引發(fā)的縮表震蕩可能更為集中地體現(xiàn)在當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場。

因此,擺在主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行面前的無疑是一道被疫情加劇的難題——如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場。如果任其走熱,房地產(chǎn)市場很有可能變成不可持續(xù)的繁榮,并最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動逆轉(zhuǎn)。如果刺激措施的撤回速度過慢,可能會使房地產(chǎn)進(jìn)一步膨脹,并加劇對金融穩(wěn)定的擔(dān)憂。如果撤回太早或者監(jiān)管過強(qiáng)意味著擾亂市場并降低房地產(chǎn)價格,進(jìn)而威脅到各國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭。

中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》出臺,其中明確表示:將堅持房子是用來住的、而不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設(shè)租賃用住房,完善長租房政策,擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

銷售面積:2021年1-12月,商品房銷售面積為17.9億平方米,同比增長1.9%,比2019年1-12月份增長4.6%,兩年平均增長2.3%,12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.7個百分點(diǎn)至15.6%。其中,1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米,同比增長1.1%,辦公樓銷售面積同比增長1.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額:2021年1-12月,商品房銷售額為18.2萬億元,同比增長4.8%,比2019年1-12月份增長13.9%,兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.5個百分點(diǎn)至17.8%。其中,1-12月住宅銷售額為16.3萬億元,同比增長5.3%,辦公樓銷售額同比下降6.9%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

2021年,全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達(dá)歷史最高水平,商品房銷售面積接近18億平方米,商品房銷售額達(dá)18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高,但下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯,交易市場、土地市場情緒均明顯下滑,9月底,央行提出“兩個維護(hù)”后,中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號,政策底逐漸顯現(xiàn),信貸環(huán)境持續(xù)改善,年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略,部分需求擇機(jī)入市,新房成交規(guī)模連續(xù)回升,12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上,商品房銷售額超2萬億元,但同比降幅仍較大,銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上,均較11月降幅略有擴(kuò)大,當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。

綜合來看,2022年,預(yù)計房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將高位回落,市場處于下行周期。當(dāng)前市場觀望情緒短期或延續(xù),疊加高基數(shù)效應(yīng),上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。


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