前8月千億房企陣營縮水，樓市“金九”會來嗎?剛剛過去的8月份，房地產(chǎn)市場依舊信心不足。據(jù)機構數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，百強房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%;但值得一提的是，同比降幅逐漸收窄，較上月收窄1.1個百分點。業(yè)內人士認為，整體來看，目前房地產(chǎn)銷售還在筑底盤整，市場恢復仍顯乏力。
前8個月百強房企銷售額同比降46%!今年前8個月，房地產(chǎn)銷售尚未出現(xiàn)反彈，但降幅有所收窄。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較上月收窄1.1個百分點。具體來看，僅有3家房企前8個月銷售額破兩千億，分別為碧桂園、萬科及保利發(fā)展(17.480. 0.26. 1.51%)，其中碧桂園位居首位。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-8月，千億以上陣營10家，較去年同期減少14家，銷售額均值1965.6億元。而第二陣營(500億-1000億)、第四陣營(100億-300億)企業(yè)數(shù)量同比大幅減少，第三陣營(300億-500億)企業(yè)則比去年同期微增4家，增至24家，銷售額均值373.5億元。各梯隊房企的門檻值仍然保持著負增長狀態(tài)。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月單月，TOP10房企門檻值為1263億元，同比降幅為39.3%;TOP30、TOP50房企門檻值分別為411億元、251億元，同比降幅分別為53.3%、57.4%。前8個月，TOP100房企門檻值為95.3億元。其中，TOP10房企門檻值為1258.3億元，較上年下降39.5%;TOP30房企、TOP50房企及TOP100房企門檻值均同比下降。
8月31日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，提出支持剛性和改善型住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。而在8月24日召開的國務院常務會議上，也提到允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。國常會接連釋放積極信號，為房地產(chǎn)行業(yè)的回暖提振了信心。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增認為，短期來看，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，一方面要因城施策，靈活運用階段性信貸政策，支持剛性和改善型住房需求，短期各地將繼續(xù)優(yōu)化“認房認貸”政策，比如降低首付比例、降低房貸利率等，特別是二線城市，政策優(yōu)化節(jié)奏有望加快;另一方面，通過“保交樓”穩(wěn)定市場預期。
在穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的背景下，房地產(chǎn)“救市潮”在全國鋪開，過去一段時間，相關部門已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)動用財政、貨幣等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%;商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。
央行：堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。據(jù)央行網(wǎng)站8月10日消息，《2022年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，下一階段，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。
穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。央行公布2022年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告。下一階段，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。
中國房地產(chǎn)行業(yè)市場展望
從銷售面積絕對水平來看，由于廣州、深圳本輪周期中當月銷售面積在歷史周期數(shù)據(jù)中仍處于中等水平，所以后續(xù)恢復空間可能不及北京、 上海。 北京與上海本輪調整時長不及歷史平均水平。北京本輪調整周期持續(xù)時間相比歷史周期而言仍處于周期早期階段，后續(xù)仍需要一定時間調整，但由于本輪周期當月銷售面積在歷史數(shù)據(jù)中已經(jīng)處于較低位置，可能周期調整時間會相應縮短，后續(xù)上漲空間也較廣州、深圳 更大。上海因為疫情影響，恢復速度可能在一線城市中較晚。
處于中前期階段的城市中，西寧、?？?、鄭州、武漢、福州、南京、杭州、青島、濟南 這 8 個城市本輪周期當月銷售面積處于歷史高位，后續(xù)仍需一定時間繼續(xù)調整后銷售才會 出現(xiàn)回暖跡象。武漢為例，2022 年 1-4月住宅銷售面積均值達到 100.5 萬平米。而青島市 2022 年前 4 月銷售面積均值為 90 萬平米，也處于歷史高位。較高的銷售面積并未反映今年疫情沖擊的影響，樓市未來可能面臨一定的調整。
從周期階段來看，南充、北海、安慶、煙臺、無錫、泉州、金華、徐州 8 個城市正處于 調整周期的中前期階段，可能還需要一定時間回調。這些城市歷史平均回調時間 20 個月， 目前已持續(xù) 11 個月。歷史平均降幅 31.2%，目前平均降幅達到 41%。歷史平均的最大降幅 71.49%，目前最大降幅 68.23%?？傮w來看，回調幅度已超過歷史平均水平，但目前回調持 續(xù)時間仍然較短。從月度銷售面積來看，處于前期階段的城市中，南充、北海、無錫、安慶、煙臺這 5 個 城市處于歷史低位狀態(tài)，預計后續(xù)銷售情況不會繼續(xù)惡化，可能會更早產(chǎn)生一些邊際性改善。其中，北海市 2022 年 1 到 4月住宅銷售面積均值在 7.2 萬平米，而無錫市均值為 23.4 萬平米，均為歷史偏低水平。
展望下半年，市場信心猶在。有分析認為，隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。但各區(qū)域、各城市市場復蘇進度不一，那些市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市，市場真正企穩(wěn)復蘇仍需時間。業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正顯現(xiàn)積極變化。未來，隨著國內疫情趨于穩(wěn)定，穩(wěn)樓市眾多舉措的綜合效應逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望進一步趨穩(wěn)。
