官方回應停貸事件:推動“保交樓” 積極做好“保交樓”金融服務。6月30日，江西景德鎮(zhèn)某樓盤業(yè)主因項目延期交付發(fā)布停止還貸聲明，引發(fā)輿論關(guān)注。7月14日，銀保監(jiān)會相關(guān)負責人接受媒體采訪回應，銀保監(jiān)會對此高度重視，加強與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
2022年中國地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
過去房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式比較粗狂，各大房地產(chǎn)商都在瘋狂的拿地。為了給房地產(chǎn)行業(yè)降溫，避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，我國一直在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，強調(diào)房子是用來住的，不是用來炒的，對房產(chǎn)泡沫的抑制已經(jīng)取得很好的效果。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國很多大城市實行限購和限售政策，比如鄭州在2月份就降低買房的貸款利率，減輕買房者的壓力。
虛高的房價帶來的經(jīng)濟增長會造成很大的隱患。隨著國家的調(diào)控，從追求經(jīng)濟發(fā)展的速度轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蠼?jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量，一些地區(qū)的房價很輕易地就被打回原形，這種情況讓購買者變得更加謹慎，今年各大城市的二手房市場掛牌的數(shù)量大幅增加。
從目前房地產(chǎn)行業(yè)整體來說，住宅仍是房地產(chǎn)行業(yè)投資重點，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2020-2021年期間，一線城市住宅用地出讓金占比呈增長趨勢，二線城市投資規(guī)模位于首位，而一線城市投資活動較多。
從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業(yè)規(guī)模增速在逐步放緩，同比增速同40%多降到現(xiàn)在2-3%左右。其中，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業(yè)符合增速9.7%，16之后降到2.6%。
欲獲取更多行業(yè)分析及相關(guān)數(shù)據(jù)可以點擊查看中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告》。
主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產(chǎn)市場規(guī)模上漲，正常來講在15年之前規(guī)模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。
連續(xù)五年增速放緩，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂了，后續(xù)大概率是要從高位掉下來。行業(yè)規(guī)模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
城市化進程加快帶來新增人口，推動城區(qū)面積擴張，釋放出巨大的用房需求。長期實行的土地管理政策和金融政策，會導致城市用地及商品供給層面的調(diào)整是相對落后的，因此房地產(chǎn)需求與供給之間產(chǎn)生矛盾。
城市化進程加快，帶動需求增長，小戶型住宅將成為重點。在國家宏觀調(diào)控政策的壓力下，貨幣緊縮，因此企業(yè)開始注重融資能力，從而推動融資結(jié)構(gòu)多樣化，資源向融資效率高的企業(yè)集中。
短期內(nèi)可能會受到新政策影響，行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)調(diào)整和變革，在壓力之下，市場將會更加規(guī)范，未來滿足更穩(wěn)定的需求。
2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢
行業(yè)調(diào)控從供需兩端層層加碼，土地市場和銷售市場斷崖式下滑。三道紅線影響：斷了房企借新債還舊債的路，房企債務壓力陡升，導致房企暴雷的重要原因;2.中小規(guī)模房企再難有彎道超車機會，行業(yè)集中度會越來越高。
房企自身的杠桿率過高，債務期限逼近，為促進銷售回款而被動降價，加速房價下跌。2022年房企1季度到期債務約2000億元，全年7900億元，債務壓力大。
房企暴雷不斷，購房客戶擔心交付問題，市場信心不足，易造成惡性循環(huán)。2021年底，中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議輪番定調(diào)：保交樓是底線。
業(yè)內(nèi)人士指出，地產(chǎn)去金融化，行業(yè)規(guī)模將從高位下滑，行業(yè)將持續(xù)出清，市場集中度將逐步加大。隨著行業(yè)去金融化，很多中小房企、問題房企將不得不面臨出清、退出行業(yè)的風險。受制于負債規(guī)模增速限制，對中小房企彎道超車越來越難，反倒是利好大房企，行業(yè)集中度將越來越高。
城鎮(zhèn)化人口增量放緩，城鎮(zhèn)化率5-10年后將達70-75%;人口紅利消失，預計2025-2030年期間，我國絕對人口數(shù)量由正轉(zhuǎn)負;問題房企暴雷，行業(yè)并購重組增多，小房企將逐步退出地產(chǎn)業(yè);央行、銀保監(jiān)會鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務。
房企信用事件頻出，行業(yè)基本面斷崖式下跌后，政策表態(tài)開始轉(zhuǎn)向，各地也紛紛展開自救行動。21 年 8 月，青島、深圳等地率先延期第二批集中供地，修改放松土拍規(guī)則;9 月起，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲提出維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，政策基調(diào)軟化;進入 2022 年，在菏澤打響放松限購“第一槍”后，各地頻頻出臺樓市放松政策。
在 21 年 8 月至 22 年 4 月期間，受政策轉(zhuǎn)暖的利好影響，房地產(chǎn)板塊跑贏滬深 300 指數(shù) 39pct，傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)房企保利發(fā)展、金地集團、濱江集團、建發(fā)股份等在此期間也分別上漲 95%、77%、93%、104%。
自 2020 年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了過山車般的起伏?；久嫔希m然有“三道紅線”、“貸款兩集中”、“預售資金監(jiān)管”等限制措施，但20 年下半年至21 年上半年出現(xiàn)了在疫情“填坑”后持續(xù)四個季度的高景氣行情;21 年下半年行業(yè)景氣度急轉(zhuǎn)直下，房企信用事件頻出，銷售、土拍持續(xù)低迷，行業(yè)進入“至暗時刻”。
政策面上，基于行業(yè)下行狀況，監(jiān)管部門于 21 年 9 月開始頻繁發(fā)聲，政策基調(diào)逐漸軟化轉(zhuǎn)向，各城也紛紛提前修改放款土拍規(guī)則意圖救市，進入2022 年，已有超過20 個省份、75 個城市出臺了上百次需求端放松政策。
