地產(chǎn)股逆市扛大旗!政策端利好持續(xù)，藍(lán)籌地產(chǎn)或迎機(jī)遇，機(jī)構(gòu)：相關(guān)板塊景氣有望聯(lián)動(dòng)!近日，據(jù)青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方微信發(fā)布消息，將對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行適度調(diào)整優(yōu)化，其中對(duì)二手住房不再限購。此外，有消息稱，蘇州市也對(duì)限購政策做出調(diào)整，外地戶籍可直接在蘇州六區(qū)買首套房。目前，地產(chǎn)行業(yè)政策端持續(xù)回暖，各地加大出臺(tái)各類激勵(lì)政策，國務(wù)院近日召開的常務(wù)會(huì)議指出，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
受政策端持續(xù)提振，地產(chǎn)板塊近期表現(xiàn)活躍，尤其在此前熱門賽道和題材均降溫時(shí)成功“扛起大旗”，截止今日收盤，板塊指數(shù)9月以來累計(jì)上漲近7.78%，大幅跑贏大盤同期走勢(shì)(上證指數(shù)同期跌近0.07%)。個(gè)股方面，百余只地產(chǎn)開發(fā)概念股中近四成本月漲幅超10%，其中，中洲控股累計(jì)上漲近43%，新華聯(lián)、華發(fā)股份、棲霞建設(shè)、中交地產(chǎn)、沙河股份、粵宏遠(yuǎn)A漲幅均超30%。
從數(shù)據(jù)上來看，新房銷售面積同環(huán)比降幅仍較大，據(jù)中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年中秋假期期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年中秋假期下降31.6%。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)持續(xù)分化，大中型房企營收占比進(jìn)一步提升，市場(chǎng)供給側(cè)加速出清。業(yè)界人士認(rèn)為，樓市弱復(fù)蘇中本不存在所謂“金九銀十”，政策以漸進(jìn)累積方式發(fā)力。信用風(fēng)波之下的供給側(cè)變化，為部分藍(lán)籌地產(chǎn)公司帶來顯著機(jī)遇。土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)明顯更少了，拿地的利潤(rùn)率顯著提升了，拿地的區(qū)域更趨于一二線核心城市，融資通暢和積極拿地的企業(yè)的銷售毛利率預(yù)計(jì)也將迎來拐點(diǎn)。
我國預(yù)售制的出現(xiàn)始于改革開放之后，為了提高商品房供應(yīng)量，緩解企業(yè)資金壓力，內(nèi)地借鑒香港的樓花銷售制度，推出商品房預(yù)售制度。過去20多年，預(yù)售制度在加快住房供給、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展上起到了積極作用。但同時(shí)也帶來諸多弊端，如爛尾樓的發(fā)生，交付標(biāo)準(zhǔn)與宣傳口徑不一等問題。相比之下，現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束。
但值得注意是，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)。國際上多個(gè)國家同樣存在預(yù)售制度，但多數(shù)國家對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管及資金支付節(jié)點(diǎn)要求嚴(yán)格，以保障購房者利益。我國近期出現(xiàn)了部分項(xiàng)目停工斷貸現(xiàn)象，本質(zhì)上并非是預(yù)售制度造成的，而是因?yàn)楸O(jiān)管不嚴(yán)或預(yù)售資金被違規(guī)挪用等情況導(dǎo)致的，因此，短期通過加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，規(guī)范監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等有助于項(xiàng)目順利交付。
改革需要漸進(jìn)式推進(jìn)，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并在試點(diǎn)過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍的推行積累經(jīng)驗(yàn)。搖號(hào)等銷售政策有望逐漸優(yōu)化，在部分城市或適時(shí)退出。
近來，多地因城施策發(fā)布適應(yīng)本地區(qū)的房地產(chǎn)相關(guān)政策，在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過房住不炒的宏觀調(diào)控，2021年底國家定調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，市場(chǎng)的基本需求和合理的利潤(rùn)空間依然存在。房企2021年年報(bào)披露即將收官。受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，2021年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增速繼續(xù)下行，房企利潤(rùn)率降至歷史較低水平。機(jī)構(gòu)表示，短期房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平仍面臨壓力，中長(zhǎng)期有望逐步觸底回升。
2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，未來，在房地產(chǎn)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的過程中，市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，租購并舉，盤活存量、健全配套服務(wù)等都將是房地產(chǎn)“新模式”的重要方向。2022年以來，在多地疫情反復(fù)、部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露、停工項(xiàng)目頻現(xiàn)等因素影響下，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)繼續(xù)深化，購房者預(yù)期和置業(yè)信心走弱，疊加高基數(shù)效應(yīng)，全國商品房銷售規(guī)模同比大幅下滑，1-7月銷售面積、銷售額同比降幅均超兩成。
近期央國企拿地更加積極，未來市場(chǎng)份額也會(huì)明顯提高。從22城集中供地來看，2021年，央國企是拿地主力，拿地金額占比超過60%;2022上半年，央國企拿地金額占比達(dá)到新高71%。從全國土地市場(chǎng)來看，2022上半年拿地金額TOP20企業(yè)只有3家民企，絕大部分是央國企。當(dāng)前的拿地規(guī)模能衡量未來發(fā)展?jié)摿?，央國企拿地更加積極，儲(chǔ)備較多的貨源，未來央國企市場(chǎng)份額也會(huì)階段性提高。
2021年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達(dá)18.2萬億元。全年市場(chǎng)整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，交易市場(chǎng)、土地市場(chǎng)情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價(jià)換量”營銷策略，部分需求擇機(jī)入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴(kuò)大，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。
