多個(gè)城市放開(kāi)“帶押過(guò)戶(hù)” ，銀行配合執(zhí)行意愿強(qiáng)。最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過(guò)戶(hù)”在多個(gè)城市推出，被視為活躍樓市的重要調(diào)整。從已經(jīng)官宣的幾個(gè)城市來(lái)看，南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過(guò)戶(hù)，“帶押過(guò)戶(hù)”可以大大節(jié)約時(shí)間和金錢(qián)成本(主要是原房主)，同時(shí)提升二手房交易安全性，業(yè)內(nèi)人士紛紛叫好。
所謂“帶押過(guò)戶(hù)”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立(下稱(chēng)“三項(xiàng)業(yè)務(wù)”)。在此之前，國(guó)內(nèi)二手房交易普遍要求賣(mài)方(原房主)先解押才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。在還清既有房貸過(guò)程中，賣(mài)方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，而如果賣(mài)方尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。
9月16日晚間，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱(chēng)，南京市全面推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的模式。8月以來(lái)至少有昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應(yīng)成功案例。事實(shí)上，自《民法典》施行后，“帶押過(guò)戶(hù)”逐漸具備法律條件，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，接下來(lái)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)推出。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行，提振地產(chǎn)需求市場(chǎng)的效果值得期待。
隨著去年《民法典》的施行，“帶押過(guò)戶(hù)”已經(jīng)具備放開(kāi)的法律條件。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)(房屋)抵押后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務(wù)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓(受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外);《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。
從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前樓市需求依然低迷。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，作為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大，因此參與配合的意愿較強(qiáng)。后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”模式，加上部分城市全面落地，相應(yīng)效果值得期待。
據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年中國(guó)二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示
從各區(qū)域看，2021年平均成交周期最短的依舊是華南地區(qū)，為37.39天，同比上漲1%;而成交周期向來(lái)最長(zhǎng)的中西部為51.44天，同比上漲4%;華東地區(qū)成交周期45.1天，同比上漲4%;華北東北地區(qū)成交周期為44.84天，成為唯一一個(gè)成交周期同比下滑的區(qū)域。2021年，華北東北地區(qū)價(jià)格出現(xiàn)明顯波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)，掛牌均價(jià)為14370元/平米，同比下滑1.75%;華東地區(qū)掛牌均價(jià)為18802元/平米，同比增幅6.31%;華南地區(qū)掛牌均價(jià)為23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地區(qū)掛牌均價(jià)為10989元/平米，同比增幅3.28%。2021年，深圳二手住房成交價(jià)格的出臺(tái)讓買(mǎi)房者對(duì)二手房市場(chǎng)的關(guān)注度大大降低，成交量大幅萎縮。2021年深圳二手住房成交量是近六年來(lái)的新低。2021年全年深圳成交40699套二手房住宅，同比減少57.3%;成交面積3625199平方米，同比減少55.8%。
從整體房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，2021年來(lái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控見(jiàn)到了初步效果，特別是二手房?jī)r(jià)格的上漲明顯放緩，二手房房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下行，調(diào)控有效抑制了房?jī)r(jià)上漲。其中深圳銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，已連續(xù)3個(gè)月下跌，且跌幅逐步擴(kuò)大。成交量持續(xù)走低，受影響最大的那就是中介行業(yè)。從地方層面看，創(chuàng)新樓市調(diào)控手段的二手房交易參考價(jià)機(jī)制、完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以及一系列“堵漏洞”“打補(bǔ)丁”等政策內(nèi)容的加碼，無(wú)疑使得本輪樓市調(diào)控在方式、力度以及精細(xì)化等方面，均有顯著提升。
目前，樓市慢慢進(jìn)入存量房時(shí)代。央行的調(diào)查數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示中國(guó)城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率已經(jīng)達(dá)到96%，戶(hù)均1.5套房了。在這種情況下肯定會(huì)有很多家庭要把多余的房產(chǎn)處理掉，所以未來(lái)市場(chǎng)上肯定會(huì)有大量二手房出售，更別說(shuō)在炒房不賺錢(qián)之后，投資也要把二手房拿出來(lái)賣(mài)掉，這也會(huì)讓市場(chǎng)提前進(jìn)入存量房時(shí)代。而且受限于城市新增供應(yīng)土地的原因，未來(lái)樓市的新房供應(yīng)肯定會(huì)慢慢減少，二手房成交占比只會(huì)越來(lái)越大。
去年以來(lái)，國(guó)家對(duì)于二手房市場(chǎng)的關(guān)注度持續(xù)提升，重拳出擊之下全國(guó)二手房市場(chǎng)的走向也會(huì)逐漸發(fā)生變化。值得注意的是，二手房市場(chǎng)的管控政策走得要比新房的調(diào)控政策快得多。未來(lái)二手房市場(chǎng)的價(jià)格也會(huì)愈加的走向透明化，這對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)很好的消息。
